Quelle région belge offre la fiscalité immobilière la plus avantageuse ?

Bien que notre pays ne soit pas un “grand pays” en matière de superficie, il peut se prévaloir d’être grand par la complexité de certains aspects, comme sa fiscalité.

Quelle région belge offre la fiscalité immobilière la plus avantageuse ?

Bien que notre pays ne soit pas un “grand pays” en matière de superficie, il peut se prévaloir d’être grand par la complexité de certains aspects, comme sa fiscalité.

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Bien que notre pays ne soit pas un “grand pays” en matière de superficie, il peut se prévaloir d’être grand par la complexité de certains aspects, comme sa fiscalité. La Belgique est un pays fédéral, ce qui signifie que le pouvoir de décision n’appartient pas uniquement au Gouvernement et au Parlement fédéral. Il est partagé avec d’autres entités : les trois Communautés (flamande, française et germanophone) et les trois Régions : la Flandre, la Wallonie et Bruxelles-Capitale. 

Les Communautés et les Régions ont chacune des compétences différentes. La Communauté flamande et la Région flamande ayant fusionné, elles ne forment désormais plus qu’une entité : la « Vlaamse gemeenschap » qui détient donc les compétences à la fois de la Communauté et de la Région flamande. 

Alors que certains de nos pays voisins ont une fiscalité identique du nord au sud et de l’est à l’ouest, la Belgique se différencie par des fiscalités différentes en fonction des Régions.

Un bien dépend de la fiscalité fédérale à laquelle s'additionnent les réglementations régionales, voire communales.

L’État fédéral conserve des compétences, ce qui implique que ses décisions s’appliquent à TOUTE la Belgique. La difficulté en matière de fisc est de comprendre que certaines taxes dépendent du fédéral et d’autres des Régions, ces taxes vont se cumuler ou s’annuler. Le calcul est donc parfois alambiqué au cas par cas et selon votre situation personnelle. 

Nous allons tenter de simplifier ces notions et de répondre à cette question : quelle région belge offre la fiscalité immobilière la plus avantageuse ? Qui va être la première sur le podium ? Des questions essentielles quand on veut se lancer dans l'investissement locatif.

Pour cela, nous allons reprendre tous les aspects financiers de l’achat d’un bien d’investissement.

Les droits d’enregistrement

Lors de tout acte notarié, et quelle que soit sa nature, l’État belge perçoit un impôt : ce qu'on appelle les droits d’enregistrement. En immobilier, les montants des droits diffèrent selon la Région où se trouve le bien. Voici dans ce tableau le pourcentage appliqué sur les biens d’investissement.

La Région gagnante de ce premier match ? La Flandre, même avec un taux en nette hausse. La Wallonie et la Région Bruxelles-Capitale la talonnent cependant de peu.

Et pourtant… dans certaines circonstances, la Flandre est désavantageuse. Par exemple, pour le statut fiscal de marchand de biens. Non seulement le taux réduit appliqué pour cette profession y est de 5 %, contre 4 % en Wallonie, mais les garanties réclamées par l'État pour un achat sous ce statut sont également plus difficiles à atteindre. 

La restitution des droits en cas de vente

En tant qu’investisseur, vous avez peut-être en tête de revendre rapidement le bien après l’avoir rénové. Dans le cas d’une revente dans les deux ans suivant l’acquisition, vous pourrez, selon la situation du bien, récupérer une partie de vos droits payés. 

Nous vous proposons à nouveau un petit tableau comparatif et nos conseils.

Pour les deux dernières Régions, vous devrez en faire la demande officielle auprès de l’administration fiscale avant la prescription des deux années qui suivent la revente.

Cette fois, la Région Flandre est hors compétition puisqu’elle n’offre pas cette possibilité.

Les régions Wallonie et Bruxelles-Capitale se placent ainsi ex æquo sur ce point.

La TVA sur les logements neufs

Le taux de TVA est fixé par un arrêté royal. C’est donc une compétence fédérale, le taux est par conséquent identique partout en Belgique. La TVA s’élève à 21 % bien qu’une exception existe jusqu’à fin 2022 : la TVA à 6 % pour les biens démolis puis reconstruits (l’objectif de l’État est d’encourager la rénovation en profondeur du parc immobilier belge). En tant qu’investisseur, vous pouvez bénéficier de cette réduction de TVA à la condition de louer le bien pendant minimum 15 années via une agence immobilière sociale. 

Ex æquo donc ici aussi !

La déduction ordinaire d’intérêts

Il s’agit ici de l’avantage fiscal pour les secondes résidences. 

Nous n'allons pas faire durer le suspense plus longtemps ! C’est assez rare pour le souligner, les trois Régions appliquent la même loi pour les investisseurs. 

L’avantage fiscal sur un emprunt hypothécaire est toujours de rigueur, parce que ce n’est pas du ressort des Régions, mais bien du fédéral. Les Régions ne sont pas compétentes en ce qui concerne les résidences secondaires, alors qu’elles ont obtenu cette compétence pour les habitations propres.

Si un jour cette compétence devient régionale, il y a fort à parier que des différences apparaîtront. 

Pas de gagnant sur ce point, le Gouvernement fédéral met tout le monde sur le même pied d’égalité. À défaut de mettre tout le monde d’accord puisque certains partis militent contre l’existence de cet avantage et qu’un projet de loi est sur la table.

Pas de grand gagnant pour les investisseurs

Vous l’aurez compris, en soi, aucune Région ne détient la panacée de la fiscalité immobilière, du moins en ce qui concerne l’investissement locatif. La Flandre détenait encore récemment la palme avant sa hausse à 12 % des droits d’enregistrement pour un second achat. On ne peut plus réellement dire qu’il y ait un intérêt particulier à y investir plutôt qu’ailleurs. 

De manière générale, toutes les Régions ont mis en place une fiscalité favorable au premier achat sans réellement soutenir le second pour un investissement. La chose est encore différente pour la fiscalité des plus-values.

En ce qui concerne un premier achat, la Flandre bat les autres Régions à plates coutures et, en soi, votre première habitation reste le premier pas que vous entreprendrez en matière d’investissement immobilier. 

L'avenir appartient à ceux qui investissent tôt

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