Comment obtenir un prêt pour un investissement locatif ?

Fermement décidé à franchir le cap et investir dans un bien immobilier, vous voilà devant un des aspects les plus stressants de ce projet : obtenir le financement. Ce dernier tient une place de choix dans votre démarche : de lui découle la faisabilité de votre plan.

Comment obtenir un prêt pour un investissement locatif ?

Fermement décidé à franchir le cap et investir dans un bien immobilier, vous voilà devant un des aspects les plus stressants de ce projet : obtenir le financement. Ce dernier tient une place de choix dans votre démarche : de lui découle la faisabilité de votre plan.

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Fermement décidé à franchir le cap et investir dans un bien immobilier, vous voilà devant un des aspects les plus stressants de ce projet : obtenir le financement. Ce dernier tient une place de choix dans votre démarche : de lui découle la faisabilité de votre plan.

Vous êtes certainement déjà passé par cette étape pour le financement de votre maison d’habitation. Il faut savoir que les modalités sont quelque peu différentes entre l’achat pour une location et pour une habitation propre. Les conditions d’obtention sont habituellement plus strictes pour les investisseurs.

Vous avez sans doute déjà vu ou entendu le terme de crédit “buy to let”, acheter pour louer, en français. Nous avons listé toutes les règles à respecter pour mettre toutes les chances de votre côté. 

Les conditions générales pour obtenir un prêt immobilier

Quelques règles de base à respecter pour solliciter un crédit :

  • Être majeur.
  • Être domicilié en Belgique.
  • Avoir terminé de rembourser le prêt avant une certaine limite d’âge, qui peut être différente selon la banque. Généralement, cette limite est fixée entre 70 et 75 ans.
  • Ne pas être inscrit au registre des mauvais payeurs de la Banque Nationale de Belgique.
  • Pouvoir prouver que vous possédez les revenus nécessaires pour rembourser intégralement le crédit.

Les revenus et fonds propres

Les revenus 

Pour n’importe quel crédit, le premier critère passé à la loupe est le montant de vos revenus et de vos fonds propres. 
Il s’agit de définir votre capacité d’emprunt.

Vous devez pouvoir honorer votre crédit et les autres éventuellement en cours, tout en conservant un niveau de vie suffisant. Votre organisme financier va observer à la loupe la quotité et votre capacité de remboursement. Il va s’assurer de la sécurité de vos revenus, en vérifiant que vous êtes en CDI si vous êtes employé ou que votre entreprise est solide si vous êtes indépendant. L’établissement va aussi examiner vos autres charges fixes.

Ce n’est pas tout. Votre conseiller doit également s’assurer que vous avez suffisamment de garanties et que par le passé vous n’avez pas rencontré de problèmes bancaires. Les établissements bancaires sont vigilants sur le ratio de solvabilité de l’emprunteur. Ils estiment que les emprunts cumulés ne peuvent pas représenter plus de 50 % des revenus du ménage. 

Cependant, cette règle ne s’appliquera pas pour les ménages dont les revenus sont supérieurs à 5 000 euros. En effet, même si le taux d’endettement dépasse ce pourcentage préconisé, il reste tout de même une marge confortable pour les autres dépenses de la vie courante. D’autant que les revenus locatifs à venir vont se cumuler et permettre donc un endettement plus élevé.

Les fonds propres

Vous ne pouvez pas financer un achat immobilier pour un investissement locatif à 100 %.

En effet, il faut pouvoir financer, avec vos fonds propres, au minimum les frais de notaire et 20 % du prix d’achat. Ce total correspond à un apport d’environ 35 %.

Depuis janvier 2020, la Banque Nationale Belge exige des établissements bancaires de respecter ce quota. Une petite marge de 10 % de la production annuelle de crédit avec une quotité fixée à 90 % est cependant tolérée par la BNB. En cas de dépassement, la banque devra être en mesure de le justifier, au cas par cas, ce qui peut expliquer qu’elle attend des preuves de votre stabilité financière. 

Afin d’améliorer la quotité, votre conseiller bancaire peut vous demander des garanties supplémentaires, comme un portefeuille de titres par exemple.

Rassurez-vous néanmoins, même si vous ne pouvez pas apporter ces 35 % d’apport. Certains établissements bancaires pourraient vous octroyer tout de même un crédit sous une condition : une hypothèque en deuxième rang sur un autre bien pour pallier le manque de fonds propres. Peu d’organismes offrent cette possibilité, c’est une option dont il vous faut discuter avec votre conseiller.

Les rentrées locatives

Puisque le but de votre demande de crédit est l’achat d’un bien que vous envisagez de louer, votre banque va aussi être attentive aux futures rentrées locatives.

Aussi, votre conseiller prend en considération 80 % des revenus locatifs actuels et futurs pour déterminer votre capacité d’emprunt. Les 20 % manquants correspondent aux éventuels risques de vide locatif.

Attention, certains organismes financiers ne font pas passer votre dossier si, pour le remboursement de votre mensualité, vous êtes totalement tributaire des revenus locatifs.

Quels sont les crédits envisageables ?

Le crédit bullet

C’est un crédit hypothécaire assez prisé des investisseurs. Avec ce système, vous n’allez payer, tous les mois, que les intérêts sur le capital.  Le crédit bullet est remboursé en une seule fois, au terme du prêt. Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre article consacré à ce sujet.

Un mix de 2 crédits

Il est tout à fait possible d’obtenir une partie du prêt via un crédit classique, sur une durée, par exemple, de 20 à 25 ans et une autre avec un crédit bullet.

Les conditions peuvent varier d’un établissement bancaire à un autre. Nous vous conseillons de vous rapprocher du vôtre pour en connaître la possibilité et les conditions d’application.

La reprise d’encours

La reprise d’encours est envisageable dès lors que vous arrivez au terme du crédit de votre habitation propre.

Votre conseiller financier vous apportera encore une fois toutes les réponses à vos interrogations sur cette possibilité et trouvera le meilleur prêt adapté à votre situation.

Crédit à taux fixe ou taux variable ? 

Comme son nom l’indique, un crédit à taux fixe ne varie pas sur toute la durée du prêt.
Le taux variable, c’est un peu plus comme jouer à la roulette russe ! Vos mensualités varient en fonction du taux en vigueur. Elles diminuent donc quand le taux est bas. Si le taux grimpe, cela va générer  une augmentation de votre mensualité, ou un allongement de la durée du prêt. 

La législation stipule qu’il est impossible que le taux d’intérêt initial augmente plus qu’il ne peut baisser. Par exemple, si votre taux est de 1,30 %, la valeur maximale ne pourra pas dépasser 2,60 %.

La nouveauté 2022 : l’expertise sur le crédit hypothécaire

Depuis le début de l'année, une nouvelle loi est entrée en vigueur. Elle vous oblige à faire expertiser le bien avant de contracter un crédit.

Les banques doivent dorénavant se fonder sur la valeur effective du bien et non sur le prix demandé par les vendeurs. Un expert désigné par la banque ou la banque elle-même, devra déterminer la valeur vénale effective.  

L’objectif est de tenter de freiner la hausse des prix des biens sur le marché. 
Cela veut aussi dire que si la banque estime que le bien vaut 30 000 euros de moins, vous devrez être en mesure de financer, sur vos fonds propres, cette différence.

Emprunter en nom propre ou en société ?

Dans un article de notre blog, nous vous évoquons les deux possibilités s’offrant à vous pour le montage de votre opération.

En société, les conditions d’obtention sont quelque peu différentes, car il n’y a plus de notion de taux d’endettement. Les règles pour les crédits d’investissement sont un peu plus souples.

Nous l’avons répété à plusieurs reprises mais être accompagné dans vos démarches est un élément indispensable.
N’oubliez pas non plus que le taux obtenu aura une incidence sur votre rendement locatif.
Il s’agit alors de négocier le meilleur taux et d’opter pour la formule qui correspond le mieux à vos attentes et objectifs.

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