Le mandat de gestion locative : fonctionnement

Le mandat de gestion est un contrat signé entre deux parties : le mandant (propriétaire-bailleur) et le mandataire ou gestionnaire locatif (professionnel en charge de la gestion du bien). Il sert à déléguer la gestion de son patrimoine immobilier à un professionnel.

Le mandat de gestion locative : fonctionnement

Le mandat de gestion est un contrat signé entre deux parties : le mandant (propriétaire-bailleur) et le mandataire ou gestionnaire locatif (professionnel en charge de la gestion du bien). Il sert à déléguer la gestion de son patrimoine immobilier à un professionnel.

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Mettre son bien en location n’est pas toujours une mince affaire. Entre les recherches pour trouver le meilleur locataire, l’entretien ponctuel à effectuer ou encore l’administration du bien, si l’on n’est pas expert cela peut vite se compliquer. Lorsque votre lieu de résidence est éloigné de votre investissement locatif, vous pouvez opter pour la gestion par une tierce personne, apte à intervenir rapidement. 

Pour cela, il existe le mandat de gestion locative. Il permet aux propriétaires de se libérer des contraintes liées à la location de leur(s) bien(s) d’investissement. 

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ? 

Le mandat de gestion est un contrat signé entre deux parties : le mandant (propriétaire-bailleur) et le mandataire ou gestionnaire locatif (professionnel en charge de la gestion du bien). Il sert à déléguer la gestion de son patrimoine immobilier à un professionnel comme une agence. Celui-ci exerce la profession d’administrateur de biens, d’agent immobilier, de syndic ou encore de notaire, même si cela reste plus exceptionnel. 

Le bien mis en mandat de gestion peut être une maison, un appartement, mais aussi des bureaux ou même un parking. 

Ce contrat permet donc au mandant de rentabiliser son investissement sans avoir à se soucier de sa gestion, gérée, elle, par le mandataire. Ainsi, ce dernier va se charger, entre autres, de trouver les locataires éligibles pour le bien, d’établir avec eux le bail de location et de percevoir les loyers avant de redistribuer la part destinée au propriétaire, une fois les honoraires prélevés.  

Si cela est accordé entre les parties, le mandataire peut également répondre aux obligations liées à une copropriété et représenter le propriétaire du bien lors des assemblées générales. 

Que contient le mandat de gestion ?

Comme tout contrat, le mandat de gestion locative doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires qui déterminent la relation entre le mandant et le mandataire. 

On retrouve dans le mandat : l’identité des parties, les informations professionnelles du mandataire, une description détaillée du bien comprenant sa superficie totale, son adresse et le nombre de pièces. On indique également si le bien a subi (ou subit encore) un sinistre. 

C’est lors de l’établissement du mandat que sont décidées les tâches qui incombent au mandataire mais aussi le montant de ses honoraires. 

Toutes les fonctions du mandataire, et elles sont souvent nombreuses, doivent être mentionnées dans le contrat. 

La durée du mandat et le délai du préavis en cas de non-reconduction de ce dernier doivent aussi apparaître dans le contrat. Généralement, ce type de contrat est établi pour un an et peut être renouvelé par un accord tacite. Il est indiqué dans le contrat la méthode de résiliation pour y mettre fin. 

Quelles sont les missions du mandataire ?

La recherche de locataires 

Cela peut paraître évident, mais publier l’offre de mise en location de son bien immobilier demande une certaine rigueur. Pour publier une annonce légale et ne pas risquer une amende, des informations précises doivent apparaître. 

Outre la légalité de l’annonce, il existe des techniques pour attirer l'œil du prospect sur votre bien. 

Le mandataire étant un professionnel de l’immobilier, il sait exactement quoi mettre en avant dans sa publication. Il va tout faire pour donner envie aux lecteurs de prendre rendez-vous pour une visite. Il est également apte à publier l’annonce sur des sites spécialisés où elle sera visible par tous.

Il est parfois difficile pour un novice de prendre des photos du bien qui en dévoilent tous ses atouts. Le mandataire travaille avec des photographes professionnels qui savent comment mettre en valeur le logement.

Après avoir vérifié la solvabilité des clients, le mandataire se charge des visites pour le mandant. Il est tout à fait qualifié pour ce genre de travail et possède le vocabulaire adéquat pour parler du bien. 

Si le mandant en fait la demande, le gestionnaire va effectuer sa sélection en fonction de critères déterminés. Ces critères ne peuvent pas aller à l’encontre des lois contre les discriminations.  

Tout au long du processus de sélection, le mandant reste informé via des comptes-rendus de visites réalisés par le mandataire. 

La prise de possession des lieux par les locataires 

Une fois les locataires sélectionnés, le mandataire se charge de rédiger le contrat de location. Pour les biens servant de résidence principale aux locataires, celui-ci est soumis à la loi sur les baux à loyer. Il stipule les droits et obligations concernant les deux parties ainsi que leur durée d’application. 

Le mandataire va alors recevoir les locataires afin d’effectuer l’état des lieux d’entrée avec eux. Il procède ensuite à la signature du bail et à la remise des clés de la propriété. 

Il vérifie dans le même temps que le dépôt de garantie soit bien versé et explique aux locataires les règlements du bien et de la copropriété, si le bien se trouve dans un immeuble.

Dans le but de protéger toutes les parties, le mandataire s’assure que les différentes assurances ont été souscrites. 

Du côté des locataires, la souscription à une assurance incendie est obligatoire pour les baux conclus après le 1er janvier 2019 en Flandre et après le 1er septembre 2019 en Wallonie. Celle-ci n’est pas obligatoire mais conseillée dans la Région de Bruxelles-Capitale, 

Quant au propriétaire, il lui est conseillé d’opter pour une assurance loyers impayés. Celle-ci le protègera en cas de non-paiement des locataires, mais aussi contre certains conflits locatifs qui pourraient apparaître.

La gestion du bien tout au long du contrat de location  

Le mandataire est en contact direct avec les locataires. De ce fait, c’est lui qui est chargé de percevoir les loyers et charges et de leur remettre les quittances de loyer. 

Il est également responsable de la révision des loyers lorsqu’elle est nécessaire. Il ajuste le montant du loyer en fonction de différents critères précis. 

Si des travaux ou des réparations doivent être entrepris dans le bien ou la copropriété, le mandataire se charge de trouver les entrepreneurs. Il contrôle également leur bonne exécution. Il met en concurrence les devis et sélectionne des professionnels de confiance au meilleur prix. Il pourra demander un état des lieux avant travaux afin de s’assurer que rien ne soit endommagé durant leur déroulement.

En cas de litige ou de sinistre, il peut agir en justice ou effectuer les démarches administratives pour leur résolution. 

Si le bien se trouve dans une copropriété, le mandataire est responsable du paiement des charges et impôts. Il peut assister aux assemblées générales en tant que représentant du propriétaire.

Lorsque le bail de location arrive à son terme ou si le locataire quitte le bien avant la fin du contrat, le gestionnaire locatif effectue l’état des lieux de sortie et procède à la restitution des clés. Il se charge de toute la partie administrative liée à cette procédure et recherche de nouveaux locataires. 

Le compte-rendu de gestion locative

Même si les différentes missions du mandataire sont inscrites dans le mandat de gestion locative, il est de sa responsabilité de remettre au propriétaire-bailleur un compte-rendu de ses activités. 

Le mandataire doit informer le propriétaire des sommes versées par les locataires, des dépenses effectuées pour le compte du propriétaire, et aussi des sommes versées à ce dernier après régularisations et acomptes. 

Le mandataire ne respecte pas une de ses missions ou n’informe pas le propriétaire d’un contentieux avec les locataires ? Le propriétaire peut intenter une action en justice contre celui-ci.

Quel est le coût d’un mandat de gestion locative ?

Les honoraires perçus par le mandataire sont fixés dès la signature du mandat. Ceux-ci varient en fonction de différents critères. 

Par exemple, la gestion d’un studio sera souvent plus coûteuse que celle d’une maison. Cela s’explique par le fait que les locataires occupent le bien moins longtemps, ce qui donne plus de travail au mandataire. Il en est de même pour un bien meublé en comparaison d’un bien non meublé. Le mandataire doit être plus vigilant lors des états des lieux afin de s’assurer que rien n’a été détérioré. 

Les missions confiées au gestionnaire ont également une répercussion sur ses honoraires. Plus il en fera, plus sa rémunération sera élevée. 

Le montant des honoraires est calculé en pourcentage du montant des loyers et oscille généralement entre 5 et 10 % de ceux-ci.

Le mandat de gestion locative demande donc une certaine rigueur dans sa rédaction, de la part du mandant comme du mandataire. L'objectif est d’éviter toute difficulté dans son exécution par la suite.

Masteos vous propose ses services dans la gestion de vos biens d’investissement pour une expérience en toute sérénité. Contactez-nous sans plus attendre pour découvrir notre offre adaptée à vos besoins. 

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