La fiscalité des plus-values immobilières en Belgique

Il se dit que la Belgique ne taxe tout simplement pas les plus-values. Mais est-ce bien vrai ?Malheureusement, nous sommes contraints de modérer ici votre enthousiasme : ce n’est qu’en partie exact seulement.

La fiscalité des plus-values immobilières en Belgique

Il se dit que la Belgique ne taxe tout simplement pas les plus-values. Mais est-ce bien vrai ?Malheureusement, nous sommes contraints de modérer ici votre enthousiasme : ce n’est qu’en partie exact seulement.

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Les joies de la fiscalité belge n’en finissent plus de nous ravir ! La réputation de notre pays en matière de fiscalité des plus-values est formidable : il est dit que la Belgique ne taxe tout simplement pas les plus-values. Mais est-ce bien vrai ?

Malheureusement, nous sommes contraints de modérer ici votre enthousiasme : ce n’est qu’en partie exact seulement. Si vous envisagez de faire un investissement locatif pour dégager une plus-value dans quelques années, voici des choses que vous devez savoir.

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

Afin d’estimer la plus-value dont vous bénéficiez sur la revente d’un bien, il vous « suffit » de déduire le prix d’achat (auquel s’ajoutent les frais légaux ainsi que le coût des travaux réalisés par un entrepreneur agréé) du prix de revente (dont vous déduisez les frais engagés pour la revente, tels que la commission de votre agence immobilière).

Cette plus-value sera taxée à 16,5 % quelle que soit la Région où se situe le bien. 

Les biens effectivement non taxés

Il en existe en Belgique ! En premier lieu, votre habitation principale n’est pas concernée par la taxe sur la plus-value immobilière. Il y a d’autres exceptions à la règle de la taxation comme la plus-value réalisée sur la revente d’un bien appartenant à un mineur d’âge ou les biens dont vous avez hérité. 

Par contre, la taxation s’applique sur les biens reçus en donation si la revente intervient dans les trois ans suivant la donation. En la matière, rien ne vaut la consultation d’un spécialiste en droit successoral. 

Les biens taxés

Il existe trois cas principaux.

La revente d’un terrain bâti endéans les 5 ans après l’acquisition

En dehors de la maison d’habitation familiale du vendeur, la plus-value générée par tout bien vendu dans les cinq ans suivant l’acquisition fait l’objet d’une taxation de 16,5 %. 

Les dates prises en compte pour l’établissement des cinq ans sont celles des actes notariés. Un bien immobilier est considéré comme « bâti » si l’administration du cadastre le considère comme tel. Une vérification auprès du cadastre s’impose donc !

La revente d’un terrain dit « non bâti »

De nouveau, c’est le cadastre qui détermine si votre acquisition est considérée comme bâtie ou non. 

Dans les cinq années suivant son acquisition, la plus-value sur la revente d’un terrain non bâti est taxée à  33 %. Ensuite, jusqu’à la huitième année, elle pourra être taxée à hauteur de 16,5 %. 

Il s’agit ainsi de la plus-value la moins intéressante en Belgique en matière d’immobilier, en dehors de la plus-value sur spéculation. 

La plus-value spéculative

La plus-value réalisée par spéculation est taxée à 33 %. Mais quand parle-t-on de spéculation ? 

Le site Notaire.be définit la spéculation comme suit : « on parle de spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issus d'une gestion "à risque", sans qu'il s'agisse d'une activité professionnelle. » Cela dit, la réglementation en matière de spéculation reste floue.

C’est à l’administration de prouver qu’il s’agit alors de spéculation selon diverses présomptions qui peuvent être cumulées et entraîner ainsi une requalification de votre taxation.

Les critères de présomption sont :

  • Un délai très court entre achat, revente et plus-value : à moins de pouvoir démontrer que vous avez profité d’une occasion exceptionnelle pour une revente rapide, cet élément sous-entend souvent une spéculation. 
  • Une fréquence régulière des opérations (vous achetez et revendez souvent).
  • Des travaux de revalorisation dépassant le cadre classique de la gestion privée.
  • Un recours massif à l’emprunt.
  • Un achat en indivision.
  • Une entrée du bien dans votre patrimoine autre que par la succession, la donation, l’épargne personnelle ou le remploi de biens aliénés.

C’est donc la prise de risque qui est évaluée par l’administration et caractérise l’intention spéculative. 

Par exemple, un bien dont vous héritez n’occasionne aucune prise de risque, il n’y a alors pas spéculation. Au contraire, lorsque vous contractez un prêt, il y a potentiellement prise de risque et spéculation sauf si vous prouvez que vous n’avez pas mis en danger votre patrimoine existant.

Dans le cas où vous cumulez ces critères, en tout ou en partie, vous faites potentiellement l’objet d’une requalification. 

On ne peut nier que le critère « chance-malchance » joue aussi ou pas en votre faveur. L’attention du fisc pourrait fort bien ne jamais être attirée sur votre cas particulier.

Votre lien direct avec une profession proche du secteur ou une inactivité professionnelle avec revenus immobiliers importants sont des circonstances qui interpellent les autorités.

D’ailleurs, pour peu que vous soyez lié de près ou de loin au secteur immobilier (agent immobilier, architecte, notaire…), la requalification ne se limite pas à la seule hausse de taxation mais également à la requalification des revenus générés en revenus professionnels. 

Attention : les taux de taxation évoqués ici sont des taux « de base ». 

N’oubliez pas de tenir compte de la majoration de la taxe par les additionnels communaux qui peuvent augmenter la note finale de façon importante selon le lieu où votre bien est. 

Et en société ?

Ce sont les règles concernant les bénéfices des exploitations qui sont prises en compte via vos comptes annuels. 

C’est le bénéfice imposable qui est taxé, toutefois, la fiscalité peut revoir à la baisse ce bénéfice, par les plus-values exonérées ou étalées, ou à la hausse au moyen des Dépenses Non Admises (DNA). 

En somme, la plus-value est intégrée à la base taxable et imposée au taux de 20 % (PME) ou 25 % pour une grande entreprise. 

Personne physique ou société ?

Il semble évident que la taxation des plus-values en personne physique reste plus avantageuse qu’en société, puisqu’elle est exonérée d’impôts après quelques années. En société, elle entraîne immanquablement une taxation. Cependant, gare aux activités répétitives et aux requalifications potentielles. Si votre activité immobilière devient importante, il peut être plus judicieux de passer en société. 

Quoi qu’il en soit, la fiscalité belge en matière de plus-values demeure l’une des plus favorables d’Europe. 

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