Comment réaliser un investissement locatif en Belgique, étape par étape ?

Alors que vous avez mis longtemps à en faire votre devise, vous êtes aujourd’hui dans une phase où vous êtes fermement convaincu que vous devez, à votre tour, vous lancer dans l’investissement locatif. Pour vous, nous faisons le point sur tout ce qu’il faut savoir sur la transaction immobilière, étape par étape.

Comment réaliser un investissement locatif en Belgique, étape par étape ?

Alors que vous avez mis longtemps à en faire votre devise, vous êtes aujourd’hui dans une phase où vous êtes fermement convaincu que vous devez, à votre tour, vous lancer dans l’investissement locatif. Pour vous, nous faisons le point sur tout ce qu’il faut savoir sur la transaction immobilière, étape par étape.

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Si tout le monde connait la célèbre phrase “Les Belges ont une brique dans le ventre”, c’est bel et bien parce qu’investir dans la pierre reste l’option préférée de beaucoup de nos compatriotes.

Alors que vous avez mis longtemps à en faire votre devise, vous êtes aujourd’hui dans une phase où vous êtes fermement convaincu que vous devez, à votre tour, vous lancer dans l’investissement locatif.

Déjà propriétaire de votre logement, vous pensez que, grâce à cette première expérience dans l’immobilier, vous allez aisément mener à bien ce projet.
Attention, l’investissement locatif répond à des règles et à une procédure particulières. Vous voudrez sans aucun doute mettre toutes les chances de votre côté afin que les résultats escomptés soient au rendez-vous.

Pour vous, nous faisons le point sur tout ce qu’il faut savoir sur la transaction immobilière, étape par étape.

Acheter en Belgique pour louer : en nom propre ou en société ? 

Un des premiers points sur lequel vous devez vous positionner est de savoir sous quel régime vous allez effectuer votre investissement. 

Deux options s’offrent à vous : en nom propre ou en société.

L’achat immobilier en Belgique en nom propre

C’est le cas le plus fréquent pour un débutant dans l’investissement locatif. Cette option offre un avantage non négligeable : la taxation sur les investissements immobiliers est avantageuse.

En effet, vous ne serez imposé “que” sur votre revenu cadastral (RC) indexé. Cela implique donc que vous disposez de votre cashflow comme bon vous semble.

Le revers de la médaille ? Si vous souhaitez augmenter votre patrimoine immobilier vous allez rapidement être limité dans votre croissance. En effet, les établissements bancaires risquent de ne plus accepter de financer vos projets. De plus, dans le cas où vous multipliez les biens, et ainsi vos revenus, ces derniers risquent d’être requalifiés. C’est-à-dire qu’ils peuvent être considérés, par l’administration fiscale, comme étant des revenus dits professionnels. De ce fait, la taxation sera bien différente et bien moins avantageuse. Il s’agit donc d’une solution intéressante si vous n’envisagez pas de vous professionnaliser ou d’une solution temporaire avant une évolution professionnelle. 

L’achat immobilier en Belgique en société

Cette deuxième possibilité est la mieux adaptée dès que vous souhaitez passer à la vitesse supérieure et gérer plusieurs biens. Avec une vraie structure, les crédits seront plus faciles à obtenir. À l’inverse des particuliers, il n’y pas de notion de taux d’endettement. De plus, dans le cadre d’un achat en société, vous n’êtes plus soumis aux crédits hypothécaires, mais aux crédits d’investissement, pour lesquels les règles sont un peu plus souples. 

Il demeure tout de même un inconvénient majeur si vous montez votre société : vous avez des obligations et donc des frais comptables.
Enfin, les loyers perçus deviennent un chiffre d’affaires et vous devrez alors vous acquitter des impôts sur les sociétés. Attention, de ce fait, tout ce qui rentre n’est pas égal à du bénéfice. Si vous souhaitez par exemple vous dégager un salaire, ce dernier sera également taxé.

Vous pourrez heureusement aussi déduire des frais, comme les prestations de ménage ou de rénovation. 

Réaliser une étude sur le marché immobilier Belge

Une fois le choix du régime posé, vous devrez vous positionner en tant que chef d’entreprise. Vous avez en effet un objectif : faire du profit.
Quand un nouveau produit se lance sur le marché, quel que soit le domaine, vous imaginez sans peine qu’une étude approfondie du marché a été réalisée au préalable, afin de s’assurer qu’il correspond à une demande. Pour l’achat d’un bien, la même réflexion s’impose. En effet, on n’investit pas dans l’immobilier comme on choisit sa maison familiale, au coup de cœur, mais bien en se basant sur des critères pensés et fiables.  

Un bon achat est, tout d’abord, un achat réalisé au bon prix, comme nous le verrons plus loin, c'est-à-dire à celui du marché voire inférieur si vous êtes bon négociateur. Il faut donc au préalable connaître ce marché ou s’appuyer sur des professionnels qui possèdent les compétences qui vous font défaut. 

Il est aussi indispensable de définir au préalable le public que vous souhaitez viser. Votre choix vous dirigera vers un bien et une zone qui diffèreront grandement selon que vous envisagez de louer à des étudiants, familles, vacanciers, ou locataires long ou court terme. 

D’autres points importants sont à faire peser dans la balance comme le fait, en fonction une fois encore du public, qu’il y ait ou non un garage ou une place de parking et bien entendu si le bien est neuf ou ancien. Il est ensuite indispensable de connaitre les loyers pour un bien équivalent, dans le même secteur. C’est un élément obligatoire pour calculer ensuite votre rentabilité.

Vous avez grandement envie d’investir dans la commune juste à côté de la vôtre, car vous y avez vu des biens qui semblent “intéressants” et la proximité avec votre habitation vous fait penser que cela sera plus pratique pour la suite ? Mais avez-vous analysé comme il convient toutes les caractéristiques de cette ville en les corrélant avec le public visé par votre investissement ? 

Soyez attentifs à l’environnement et retenez certains critères en fonction de l’investissement souhaité. Vous pensez opter pour un logement à proposer en colocation ? Vérifiez la distance entre le bien et les universités, mais également l'accessibilité à celles-ci.

Vous envisagez plutôt d’investir dans une maison pouvant accueillir une famille avec deux enfants afin d’avoir une certaine stabilité avec vos locataires ?  Pointez alors les écoles, les crèches ou encore les centres de loisirs dans un faible rayon.
Ne négligez pas non plus de voir si une zone industrielle se développe : une nouvelle usine qui s’implante, ce sont certainement des personnes à loger.

Ensuite, penchez-vous sur l’urbanisme de cette commune. Des travaux sont-ils prévus pour améliorer l’accessibilité ? Est-ce que des travaux de rénovation sont prévus dans un quartier de la ville ? Si la réponse est oui, vous pouvez être rassuré sur votre intention d’achat, car cela va attirer certainement de nouveaux habitants, à la recherche d’un bien à louer. 

L’importance de cette étude, à réaliser pour chaque projet si les communes sont différentes et en fonction du délai entre deux achats potentiels, est cruciale. En effet, tout le paysage peut évoluer en 2 ans par exemple et rendre caduques certains points, qu’ils soient positifs ou négatifs. Certes, c’est un peu chronophage, mais la qualité et surtout la rentabilité de votre investissement en dépend.
C’est aussi la garantie de ne pas perdre votre temps à visiter à tout va tous les biens présents sur le marché.

Définir l’objectif de votre investissement en Belgique et vos capacités

Quel est pour vous le but premier de votre achat ? Souhaitez-vous “simplement” vous préparer un complément pour la retraite ? Ou, au contraire, avez-vous pour objectif d’en faire votre rentrée d’argent principale ?

Vous sentez-vous apte à entreprendre des travaux de rénovation, souvent synonymes de prix plus abordables ? 

De nouveau, vous devez prendre en compte le type de bien vous souhaitez acquérir.

Un appartement avec plusieurs chambres que vous pourrez mettre en colocation et opter alors pour de la location courte durée ?

Un studio avec le turnover régulier qu’il implique ? 

Ou peut-être n’en êtes-vous plus à votre coup d’essai et souhaitez-vous acquérir un immeuble de rapport ?

Peut-être envisagez-vous l’achat d’un local commercial ? Bien que les villes aient été largement impactées par la crise sanitaire, certains commerces de proximité et généralement de première nécessité tireront toujours leur épingle du jeu.

Sur ces bases, vous allez devoir définir votre capacité d’emprunt. En effet, en toute logique, l’achat d’un studio ne demande pas le même budget qu’un immeuble de rapport.

Si vous vous présentez à votre banque avec un dossier solide, notamment grâce à votre étude de marché, vous démontrerez que votre achat est réfléchi et tient la route. 

Choisir son type de bien locatif : Neuf ou ancien ? Maison ou appartement ?

S’il existe des exceptions, l’appartement reste, selon toutes les études, le choix privilégié par les investisseurs, car la demande ne se tarit pas. Une maison, qui plus est, entraînera plus de frais d’entretien qu’un appartement, surtout si elle est dotée d’un jardin. Si le loyer d’une maison peut souvent être plus élevé, il compense difficilement les frais d’acquisition également plus élevés. Ainsi, l’appartement sera le meilleur choix en matière de bien d’investissement. 

Les appartements une chambre et les studios ont la cote parmi les locataires, de même que les appartements deux chambres qui conviennent aux familles et aux couples. L’appartement trois chambres, quant à lui, ne semble pas être un bon investissement puisqu’à dépense quasi égale, les locataires peuvent souvent envisager un achat propre. 

Quant à savoir si l’acquisition d’un bien neuf est préférable, tout dépendra de votre situation.

Le prix d’acquisition souvent plus élevé d’un bien neuf, additionné de la TVA, occasionne un rendement souvent plus faible qu’un bien ancien. A contrario, un bien neuf ne nécessite pas de travaux pendant au moins deux années tandis qu’un bien ancien peut, à tout moment, entraîner l’une ou l’autre surprise. 

Quoiqu’il en soit, l’immobilier ancien génère en moyenne un rendement entre 3,5% et 4,75% tandis que le neuf se situera plutôt dans une fourchette de rendement plus étroite allant de 3% à 3,75%. 

Le meilleur rendement revient en réalité aux biens meublés avec un rendement attendu de 4,25% à 5%. 

Le passage à l’acte ou le bon bien, au meilleur prix

Vous avez mené à bien votre étude de marché ? Il est temps de passer à l’action. 

C’est souvent avec un bien déjà existant que vous allez pouvoir “faire une bonne affaire”. En effet, vous venez de visiter un logement dans le quartier historique. Il a une âme, certes, en plus d’avoir une localisation parfaite. Mais il nécessite un rafraichissement et l’électricité doit être mise aux normes. Voilà une excellente opportunité de négocier le prix ! 

Vous avez une âme de négociateur et, pour vous, c'est ce qui “fait tout le charme” de votre projet immobilier ? Sachez alors que les biens neufs aussi sont ouverts à la discussion. Les biens en rez-de-chaussée par exemple sont toujours plus difficiles à vendre. Profitez-en pour négocier avec le promoteur une remise sur le prix de vente ou bien encore d’inclure la place de parking dans le prix global. Au moment de louer ce bien, le fait d’avoir une place de parking comprise dans la location est toujours un énorme avantage, qui se traduit par un loyer plus élevé.

Financer un investissement locatif en Belgique

Suite à la crise du COVID-19, la BNB (Banque Nationale de Belgique) indique, dans son  dernier rapport de stabilité financière, qu’elle a fixé, pour les crédits Buy-to-Let (crédits destinés à la mise en location du bien), un seuil de référence plus bas et une marge de tolérance plus faible entraînant une forte diminution des prêts dépassant un ratio de 80% LTV (« Loan To Value », notion financière prise en compte par les banques pour l’octroi d’un crédit hypothécaire et consistant à rapporter le montant total de l’emprunt au montant de l’actif financé).

Le seuil de tolérance recommandé par la BNB est de 10% de prêts à LTV>à 80% et, malgré cette forte diminution, ce type de prêts représente encore 18%. Suite à ce rapport, les institutions financières ont dû prouver qu’elles se conformaient aux recommandations de prudence et, lorsque ce n’était pas le cas, de justifier leurs décisions au cas par cas. 

On l’aura compris, les dossiers de prêt fragiles auront dès lors plus de difficultés à trouver financeur et il conviendra de pouvoir vous situer sous le seuil fatidique des 80% de LTV. 

Un exemple : pour un bien à 200.000€, il vous sera demandé un apport personnel minimum de 41.000€ ou plus.  

Cependant, il vous reste la possibilité de mettre votre habitation propre en garantie, pour peu que vous en ayez déjà remboursé une bonne partie, ce qui vous permettra d’abaisser la quotité empruntée sur votre bien d’investissement (de façon fictive, certes, mais c’est tout à fait réalisable). 

Il existe quantité de solutions aussi créatives que méconnues telles que le “Bullet”, aussi appelé crédit par reconstitution ou crédit in fine. Le principe ? Vous ne payez que des intérêts, et n’amortissez pas le capital. Aussi, une fois le crédit terminé, vous en soldez l’intégralité.
Vous pourriez également profiter d’une avance sur votre plan de pension ou votre contrat d’assurance-groupe. 

Le meilleur conseil ? Consultez un spécialiste de ce type d’investissement qui saura créer la solution idéale adaptée à VOTRE cas personnel. 

Avant la mise en location : le respect des normes locales

Petit pays, gros problèmes ! La difficulté de la Belgique réside dans la multiplicité des règlements locaux. Selon que votre bien sera situé dans l’une des trois Régions et en fonction de chaque commune, les obligations peuvent changer. 

Il existe bien des règles communes, notamment en matière de sécurité, salubrité et habitabilité, mais vous serez tenu également de vous renseigner sur la règlementation en vigueur dans le lieu précis où se trouve votre investissement. 

Quelques exemples :

Les communes à facilités relèvent toutes d’une législation linguistique particulière. On trouve des communes à facilités en périphérie bruxelloise, à la frontière linguistiques et dans les cantons germanophones. 

Il vous sera parfois demandé une attestation d’autorisation de location qui vous sera délivrée par la commune, contre paiement, évidemment. 

En fonction de la Région, vous bénéficierez de certains droits ou certains devoirs vous incomberont quand ils n’existent pas dans la Région limitrophe. Bref, la Belgique, c’est une multitude de règlementations variées qu’il est impossible de lister ici. Nous vous renvoyons donc à la commune concernée afin d’en savoir plus !

Fixer le loyer

Théoriquement, vous pouvez fixer le loyer de votre choix. Cependant, il est recommandé de décider d’un loyer dit « équitable ». 

La Région de Bruxelles-Capitale a choisi de lutter contre les loyers excessifs en proposant, en 2021, un nouveau type de bail comportant la mention du loyer mais également celle du loyer de référence. Ce loyer de référence est calculé de façon assez complexe mais vous pouvez utiliser l’outil mis en ligne par la Région à cet effet. Rien ne vous empêche de fixer un montant supérieur à cette recommandation mais vous devez toutefois retenir que votre locataire peut ensuite exiger une révision du loyer et la preuve de la justification de ce loyer supérieur à la recommandation locale vous incombera. 

La Wallonie et la Flandre proposent elles aussi un outil permettant de vérifier que votre loyer est jugé « équitable » mais l’ajout de ce montant de référence n’est pas (encore) exigé dans le bail. 

Le bon locataire

Maintenant que vous êtes un fier propriétaire, vous allez devoir vous mettre en quête du ou des locataires parfaits. 

Vous devrez faire la promotion de votre bien, avec le bon descriptif et sur les plateformes adaptées au public. De nouveau, une colocation ou un studio ne s’adressent pas au même public qu’un local commercial ou une maison unifamiliale, la publicité devra donc, en toute logique, être adaptée à son destinataire. 

Vous devrez également vous assurer du sérieux et de la solvabilité de vos locataires, tout en respectant les règles de non-discrimination en vigueur. 

Chacune des Régions propose des outils ou brochures pouvant vous guider dans ce que vous pouvez ou ne pouvez pas exiger de votre candidat-locataire. 

Signer le bail

Un contrat de bail devra être signé entre les deux parties. Ce contrat sera bien entendu différent en fonction du bien et… de la Région concernée. Malheureusement, le bail est une compétence régionale, ce qui complique de nouveau la donne. 

Les trois Régions suivent la même règlementation concernant les mentions minimales à faire figurer sur les baux. 

Cependant, Bruxelles-Capitale et la Wallonie imposent, par exemple, l’ajout de pièces jointes au contrat, alors qu’il y a encore quelques courtes années, le bail oral était encore toléré en Wallonie !

La règlementation diffère également de façon notable en ce qui concerne l’enregistrement du bail, chaque Région sanctionnant inégalement les bailleurs. 

Vous l’aurez compris, de nouveau, la complexité d’organiser un investissement locatif n’est liée qu’aux différences régionales, ainsi, vous vous faciliterez grandement la tâche soit par un accompagnement professionnel, soit par une parfaite connaissance des lois en vigueur dans la Région concernée. 

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