Gestion locative : faut-il passer par une agence ou gérer seul ?

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif, mais une question vous taraude. Quand allez-vous trouver le temps de gérer vos locataires en plus de votre vie personnelle ? Vous vous imaginez que la vie de propriétaire est de tout repos ? Détrompez-vous. Et si vous êtes propriétaire de plusieurs biens, déléguer la gestion locative devient indispensable.

Gestion locative : faut-il passer par une agence ou gérer seul ?

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif, mais une question vous taraude. Quand allez-vous trouver le temps de gérer vos locataires en plus de votre vie personnelle ? Vous vous imaginez que la vie de propriétaire est de tout repos ? Détrompez-vous. Et si vous êtes propriétaire de plusieurs biens, déléguer la gestion locative devient indispensable.

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Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif, mais une question vous taraude. Quand allez-vous trouver le temps de gérer vos locataires en plus de votre vie personnelle ?  Vous vous imaginez que la vie de propriétaire est de tout repos ? Détrompez-vous. Et si vous êtes propriétaire de plusieurs biens, déléguer la gestion locative devient indispensable. 

Alors est-il préférable de gérer seul ou de déléguer ? Nous allons étudier la question point par point. 

Gérer seul, une source d’économie ?

C’est évidemment la raison principale qui pousse un propriétaire à gérer seul son investissement locatif. Un mandat de gestion coûte en moyenne 6 % à 10 % du loyer annuel perçu. Cela peut décourager les propriétaires qui se sentent aptes à se charger eux-mêmes de ce travail. C’est là toute la problématique et cela reste une question de choix et de priorités. 

Rechercher des locataires et conclure les baux

C’est très simple : si votre bien est correct, vous recevrez des dizaines de demandes très rapidement. Quand bien même vous avez la plume facile, il existe de nombreux supports de communication. Si la petite annonce déposée sur le comptoir de la boulangerie peut encore faire son (petit) effet, nous voici désormais à l’heure des réseaux sociaux, difficile de s’en passer.

Vous pouvez partager sur différents groupes l’annonce que vous aurez postée sur votre compte personnel. Vos amis (et les amis de vos amis) se chargeront sans doute de partager à leur tour.

Préparez-vous à répondre à énormément de messages privés, en plus des appels téléphoniques que vous allez certainement recevoir. Et cela, à n’importe quelle heure de la journée. Et cela ne s’arrête pas là !

Ensuite, il s’agit d’organiser les visites, en respectant souvent les horaires de vos locataires actuels et ceux des visiteurs. En somme, ce sont vos horaires qui passent en dernier. 

Parfois, un investissement intéressant va se situer loin de votre lieu de résidence auquel cas vous serez contraint d’effectuer des allers-retours interminables afin de trouver le candidat idéal.

La recherche de locataires est chronophage. Il faut les sélectionner tout en respectant la loi en matière de non-discrimination. C’est tout un art qu’un gestionnaire maîtrise sans aucun doute mieux que vous.

Vous possédez un bail type et en êtes très satisfait, mais voici qu’un nouveau locataire désire y faire figurer une clause dont vous ignorez la légalité ? Un nouvel écueil pour la gestion en solo… Votre gestionnaire, lui, est formé et peut rédiger un bail qui ne risquera pas de vous causer des ennuis devant un juge. 

Attention, en fonction de la Région, les mentions obligatoires à faire figurer sur un bail ne sont pas les mêmes. Certes, vous y trouverez les mentions minimales (descriptif du bien, coordonnées des deux parties, etc.), mais Bruxelles-Capitale et la Wallonie imposent l’ajout de pièces jointes au contrat.
Enfin, le bail devra être enregistré, mais la démarche ne sera pas la même dans les trois Régions. Les sanctions dues au manquement de cette procédure diffèrent également selon la situation géographique. Si nul n’est censé ignorer la loi, on ne peut pourtant pas dire que les législateurs l’aient rendue accessible à tous !

Que vous propose une agence de gestion locative ? Un contrat de bail adapté et conforme aux dernières normes et lois en vigueur. Encore une fois, gérer seul ça n’est pas impossible, mais cela peut être assez risqué et vous faire perdre du temps et de l’argent. Faire confiance à une agence, c’est confier les clés de votre investissement et la garantie de la réussite de celui-ci à des professionnels dédiés.

Éviter un état des lieux conflictuel

L’état des lieux, c’est le check-up complet de votre bien. À la remise des clés, au moment de l’entrée dans le logement, vous allez lister l’état général de chaque pièce. Les rayures sur la porte d’entrée, l’aspect impeccable du parquet également. Des photos peuvent venir appuyer ces écrits.

À la sortie des lieux, le locataire est censé rendre le bien dans le même état que lorsqu’il y est entré. Seule l’usure normale est tolérée, mais il n’est pas toujours simple de qualifier tel ou tel “dégât” comme étant “normal” ou non.

Le personnel des agences spécialisées sait faire la différence. Il ne se laissera pas intimider ou attendrir par les locataires sortants qui ne souhaitent pas voir leur dépôt de garantie imputé d’une réserve.

Un état des lieux d’entrée, c’est souvent sympathique et convivial. Du moins, on vous le souhaite ! Mais l’état des lieux de sortie est parfois un mauvais moment à passer.

Le propriétaire est souvent perçu comme « le méchant de l’histoire », la neutralité d’un gestionnaire peut faciliter la transaction et résoudre bien des problèmes. 

Là où son détachement émotionnel peut vous sembler défavorable, il est au contraire un véritable atout évitant toute escalade. 

Recommencer encore et encore…

Toutes ces démarches, allant de la promotion du bien à la signature du bail et de l’état des lieux, sont à renouveler à chaque fois que votre bien va se retrouver vide.

Attendez-vous à devoir gérer ces étapes au moins une fois par an si votre bien est un studio loué à des étudiants. Pour les appartements comprenant 2 chambres et plutôt destiné à une famille à la recherche d’un peu plus de stabilité, vous serez tranquille un peu plus longtemps.

Les agences ont par ailleurs l’énorme avantage de posséder une base de données de candidats à la recherche d’une location. Par un simple mail, votre annonce peut être envoyée à des dizaines de personnes dont les critères de recherche correspondent à votre bien, facilitant ainsi sa mise en location. 

Suivre les paiements 

Encaisser des loyers semble très simple d’un premier abord. Cependant, on estime à 4,20 % le taux d’impayés annuel. 40 % d’entre eux se résolvent par une procédure amiable contre 25 % par une procédure en justice. 

Il faut être préparé à gérer ces impayés et les complications qui en résultent. Certaines affaires peuvent être lourdes tant administrativement que moralement.

Une agence peut se charger de ces démarches. Vous êtes déchargé ainsi de ces tracas qui pèsent sur les loueurs gérant eux-mêmes leur portefeuille. 

La plupart des agences proposent également des assurances contre les loyers impayés et le risque de vide locatif.
Votre locataire vient de déposer son préavis et va rendre les clés dans deux mois ? Il est certain que votre agence a déjà plusieurs dossiers potentiels à vous présenter.

La gestion du bien au quotidien

Un problème avec la plaque de cuisson ? Une fuite dans la salle de bains ? Oui, être gestionnaire d’un bien en investissement locatif, c'est aussi se transformer en “M. ou Mme Bricole-tout”. 

Vous devrez intervenir en ayant les compétences et les outils pour le faire ou appeler un dépanneur de confiance.
L’avantage d’une agence de gestion locative ? Un carnet d’adresses bien rempli ! Elles ont forcément l’habitude de gérer ces demandes et savent par expérience à quels artisans elles peuvent faire confiance.

Gérer ou déléguer ? 

Tout dépendra donc, on l’a vu, de votre force de caractère et de votre disponibilité. 

Pour un bien unique, vous pouvez vous lancer dans l’aventure mais au-delà, il est nettement plus simple et moins onéreux de déléguer le travail. Les compétences d’une agence dépassant de loin les vôtres, c’est un réel gain de temps et d’argent. Personne ne souhaite que son investissement immobilier devienne un enfer de gestion quotidienne. Les agences sont là pour vous soutenir et elles le font bien !

Le coût d’un gestionnaire locatif

Certaines agences vous font payer un pourcentage du loyer perçu, d’autres optent pour une formule fixe, avec l’option pour les loyers impayés.

Certes, cela représente un coût. 

Mais peut-être faut-il alors se demander si la tranquillité d’esprit ne vaut pas cet investissement. Si le temps passé à faire toutes ces démarches ne serait pas plus agréable s’il était passé à profiter de son temps libre, de sa famille ? “Le temps, c’est de l’argent” : si cette phrase vous paraît un peu trop “surfaite”, elle prend justement toute sa valeur dans cet exemple.

Maintenant que vous avez toutes les cartes en main, c’est à vous de décider. Vous pouvez tenter l’expérience, pour mieux comprendre ce que cela représente et vous tourner vers une agence spécialisée si nécessaire.

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