Comment fixer le niveau de loyer de votre bien, tous nos conseils ?

La première étape avant de mettre votre bien sur le marché de la location est de fixer le prix du loyer. Il est nécessaire de faire une étude de marché afin de connaître le prix de location des biens dans votre secteur. C’est d’ailleurs véritablement une règle d’or dans l’investissement immobilier : ne pas avancer à l’aveugle !

Comment fixer le niveau de loyer de votre bien, tous nos conseils ?

La première étape avant de mettre votre bien sur le marché de la location est de fixer le prix du loyer. Il est nécessaire de faire une étude de marché afin de connaître le prix de location des biens dans votre secteur. C’est d’ailleurs véritablement une règle d’or dans l’investissement immobilier : ne pas avancer à l’aveugle !

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La première étape avant de mettre votre bien sur le marché de la location est de fixer le prix du loyer. Il est nécessaire de faire une étude de marché afin de connaître le prix de location des biens dans votre secteur. C’est d’ailleurs véritablement une règle d’or dans l’investissement immobilier : ne pas avancer à l’aveugle ! 

Consultez les offres des biens similaires (surface, nombre de pièces…) dans le même quartier vous permettra de vous faire une première idée des prix pratiqués.

Vous devrez ensuite poser à plat tous les critères que nous allons détailler ci-dessous.

Quels sont les critères qui déterminent le loyer 

La situation 

L’un des premiers critères de sélection des candidats dans leur recherche d’un bien à louer, est sa situation. C’est ce qui détermine aussi une partie du montant du loyer. 

Des exemples ? 

Votre studio placé à côté d’une université présente un argument imparable. Les étudiants à la recherche de ce type de bien vont privilégier ceux pour lesquels le temps de transport est réduit.

Votre appartement liégeois offre une vue imprenable sur la Meuse ? Voilà qui vous ajoute quelques points bonus.

Votre maison 3 chambres se trouve à 5 min à pied des écoles et à proximité des embranchements des grands axes autoroutiers ? Alors, vous faites un strike pour toucher les familles !

Tenez compte de l’intérêt de l’emplacement en fonction de votre type de bien. Selon les atouts du logement, cela pourra se répercuter sur le montant du loyer.

La superficie

Le prix du loyer est aussi établi en fonction de la surface. C’est somme toute assez logique.

Plus l’appartement est grand, plus le loyer augmente. Mais cela n’est pas le seul critère et tous les points qui suivent sont encore plus déterminants. 

L’étage

Les logements en étage sont en général les plus recherchés. Ils offrent souvent plus de luminosité et parfois une jolie vue. Le dernier étage est encore plus prisé : n’avoir personne au-dessus de soi et ne pas entendre ainsi les enfants des voisins courir à tout-va, cela n’a pas de prix pour certains. Cela sous-entend cependant qu’un ascenseur est indispensable.

Les logements en rez-de-chaussée peuvent aussi gagner de la valeur s’ils sont, par exemple, en rez-de-jardin. Surtout s’ils offrent un petit espace extérieur, tant prisé depuis la crise du Covid.

Le standing

Un bien neuf ou fraîchement rénové, proposant des matériaux de bonne facture, pourra voir son loyer largement revu à la hausse.

Il en est de même pour les équipements installés dans la cuisine. Une cuisine équipée avec un four et une plaque de cuisson dernier cri est un véritable avantage, à l’inverse d’une cuisine “simplement” équipée d’une gazinière qui a plus de 10 ans.

Le logement que vous louez se trouve dans un immeuble avec conciergerie et possède un beau style architectural ? Des parties communes très bien entretenues ? 

Ce sont autant d’avantages qui vont impacter le montant du loyer.

Terrasse ou jardin ? 

À l’ère du télétravail, les logements qui offrent la possibilité de prendre l’air aisément ont la cote ! Certains optent même pour le bureau installé sur la terrasse quand la météo le permet. Vous connaissez la loi de l’offre et de la demande, n’est-ce pas ? Si ce sont des critères indispensables pour certains locataires et que peu de biens proposent cette possibilité, vous allez pouvoir revoir votre loyer à la hausse.

Meublé ou non ? 

C’est une option tentante, surtout dans les grandes villes ou les lieux très touristiques. Le fait de proposer ou non des meubles peut être un énorme avantage notamment pour les studios ou les petites surfaces. En effet, ces logements sont surtout recherchés par des étudiants qui n’ont pas encore de meubles et pour qui cela représente un investissement important .

En général, une location meublée verra son loyer augmenter de 10 % à 20 %. Dans les faits, cette rentrée d’argent supplémentaire servira souvent à amortir le coût des dégradations. De plus, vous devrez déclarer les revenus générés par la location des meubles. Soit vous indiquez le montant total du loyer des meubles dans le bail, soit 40 % du loyer total sera forfaitairement considéré comme attribué aux meubles par l’administration. Ces revenus seront taxés à hauteur de 15 %.

Isolation et PEB

Le confort se paie ! Aussi, un logement bien isolé avec un bon PEB apportera une qualité de vie indéniable à vos locataires et leur permettra de ne pas avoir des factures d’énergie excessives. Oui, votre bien est un peu plus cher qu’un autre, mais il est mieux isolé. Alors, précisez bien à vos futurs locataires que consommer moins d’énergie, c’est mieux pour la planète, mais aussi pour leur portefeuille ! Le loyer plus élevé pourra vite être amorti grâce aux économies d’énergie. 

Garage ou place de parking

Votre bien se trouve en centre-ville ? Le problème du stationnement peut être un véritable cauchemar pour le locataire. Proposer une place de parking est la garantie pour le locataire qu’il aura toujours son emplacement réservé. Surtout quand on sait qu’une place à Bruxelles peut se louer entre 50 et 130 euros par mois. Une place de parking qui accompagne un logement est une bonne raison pour augmenter votre loyer !

Le logement dispose-t-il d'un garage ? C’est encore mieux ! De nombreux locataires préfèrent que leur voiture “dorme” à l’abri. C’est aussi offrir la possibilité à vos locataires d’un emplacement pour y stocker leurs vélos. Toutes les copropriétés ne disposent pas d’un local prévu à cet effet. C’est aussi un espace de rangement supplémentaire fortement apprécié.

Un garage peut se louer jusqu’à 150 euros par mois dans une grande ville. Les locataires le savent en général et acceptent que cela influe sur le prix du loyer.

Tous ces critères vont ainsi définir le prix du loyer. Un appartement de 50 m², avec un emplacement de qualité et de superbes prestations, peut se louer au même prix, voire plus cher, qu’un appartement d’une surface supérieure si celui-ci n’offre pas les mêmes atouts. 

Dans l’absolu, vous êtes libre de fixer le montant de votre loyer. Il ne faut pas oublier que c’est lui qui déterminera votre rentabilité.

Les recommandations régionales pour établir un loyer

Il est à noter que les trois Régions belges conseillent d’appliquer des loyers « raisonnables ». 

Le bien que vous allez louer se situe en Région Bruxelles-Capitale ? Afin de lutter contre les loyers exorbitants que certains propriétaires appliquent, il a été mis en place une nouvelle mention obligatoire sur le bail :  le loyer dit “équitable”. 

Pour vous aider, un outil en ligne existe et vous permet de définir le loyer sans vous arracher les cheveux avec des calculs complexes. Attention, aucune loi ne vous empêche de fixer un loyer plus important, mais votre locataire est en droit de vous demander de justifier votre montant, voire de le réviser. C’est vous qui devrez alors prouver que votre choix se justifie. 

La Wallonie propose un outil similaire de calcul de loyer de même que la Flandre,  

cependant, ni pour la Wallonie, ni pour la Flandre, la mention du loyer équitable n’est requise sur le bail. 

Le loyer est hors charge

Attention, le loyer défini par ces critères est un loyer hors charge. 

C'est-à-dire que les éventuels frais inhérents à la copropriété ne sont pas inclus. Dans ces charges, vous allez retrouver par exemple les frais pour l’entretien de l’ascenseur, le salaire du concierge, les frais d'enlèvement des ordures ménagères, etc. Calculés par le syndic, ces frais sont en général étalés sur l’année et restent à la charge du locataire.

L'influence de l'indexation des loyers 

Tous les ans, le loyer est indexé selon un calcul précis, défini par la loi. Ce qui veut dire que l’indexation ne pourra en aucun cas être supérieure à ce résultat.

Le loyer de base (donc sans les charges) est à multiplier par l’indice de santé du mois qui précède la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de location (le bail). Ce résultat est alors divisé par l’indice santé du mois qui précède celui de la signature du bail.

Petite spécificité en Flandre où vous devrez utiliser l’indice de santé du mois qui précède la date à laquelle votre bail a démarré.

Pour connaître l’indice de santé, pensez à utiliser l’outil Statbel, qui vous fera également le calcul automatiquement.

Établir un loyer est une étape cruciale dans la bonne réalisation de votre investissement. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel !

À quelle date votre locataire doit-il payer le loyer ? 

En général, les versements se font en une fois, en début de mois. Une date limite est souvent stipulée sur le bail signé entre les 2 parties. Le virement automatique est fortement conseillé afin de ne pas laisser passer la date de l’échéance.

Sachez enfin que le locataire devra s’acquitter d’un dépôt de garantie équivalent à 1 ou 2 mois de loyer maximum avant d’entrer dans les lieux.

Vous voilà maintenant prêt à mettre votre bien sur le marché de la location.

Vous hésitez encore sur le fait de savoir si vous allez vous occuper seul de la gestion ou signer un mandat avec une agence de gestion locative ?

La première étape avant de mettre votre bien sur le marché de la location est de fixer le prix du loyer. Il est nécessaire de faire une étude de marché afin de connaître le prix de location des biens dans votre secteur. C’est d’ailleurs véritablement une règle d’or dans l’investissement immobilier : ne pas avancer à l’aveugle ! 

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