Tout comprendre de la fiscalité immobilière belge en Wallonie, Flandres et à Bruxelles

Investir dans l’immobilier en Belgique reste une valeur sûre. À condition toutefois d’être suffisamment informé pour désamorcer les difficultés et autres pièges de la complexité fiscale de notre Plat Pays aux trois Régions.

Tout comprendre de la fiscalité immobilière belge en Wallonie, Flandres et à Bruxelles

Investir dans l’immobilier en Belgique reste une valeur sûre. À condition toutefois d’être suffisamment informé pour désamorcer les difficultés et autres pièges de la complexité fiscale de notre Plat Pays aux trois Régions.

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Investir dans l’immobilier en Belgique reste une valeur sûre. À condition toutefois d’être suffisamment informé pour désamorcer les difficultés et autres pièges de la complexité fiscale de notre Plat Pays aux trois Régions. 

À la différence de nos voisins, les Français, nous ne disposons pas de dispositifs variés. Cependant, nous pouvons nous targuer d’un traitement différent de la fiscalité immobilière par Région, ce qui complexifie la compréhension des investisseurs, notamment s’ils sont débutants. Investir en Wallonie, en Flandre ou dans la Région de Bruxelles-Capitale comporte des différences non négligeables qu’il est nécessaire de comprendre et d'interpréter. 

Dans cet article, nous tenterons de résumer pour vous les grands traits de la fiscalité belge en matière de biens d’investissement immobilier. 

Avertissement : notre pays a beau être tout petit, sa division et son organisation entraînent tout un tas de règles entrecroisées qui font qu’un néophyte pourrait bien s’arracher les cheveux rien qu’en lisant cet article. Promis, nous tâcherons d’être aussi simples et organisés que possible !

Que sont les droits d’enregistrement en finance Belge ?

Les droits d’enregistrement constituent un impôt perçu par l’État belge lors de l’enregistrement d’un acte notarié, quel qu’il soit. En immobilier, ces droits diffèrent selon la Région et répondent à des critères distincts. Ils s’établissent d’après un calcul de pourcentage de la valeur de la propriété. 

Les droits d’enregistrement en Flandre

Fin 2021, la Flandre annonçait une importante réforme concernant le coût des droits d’enregistrement, effective dejanvier 2022. Cette réforme se trouve être extrêmement favorable aux primoacquéreurs avec un taux de 3 %, voire, et c’est du jamais vu, 1 % selon certaines conditions pour une habitation propre. Les investisseurs ont vu ce changement d’un mauvais œil puisque le taux pour une seconde acquisition ou un investissement passe de 10 à 12%. L’objectif revendiqué de la Flandre est de favoriser l’accès à l’habitation propre tout en limitant la concurrence entre les jeunes acquéreurs et les investisseurs. 

Les droits d’enregistrement en Wallonie

La Wallonie, quant à elle, conditionne l’achat d’un bien immobilier, première résidence ou investissement, à une imposition de 12,5 %. Il existe des possibilités de réduction de cette taxe, tel que, par exemple, l’abattement de 20 000 €. Cette offre n’est pas accessible aux entreprises ou dans le cas d’un achat pour investissement et il en va de même pour le taux réduit à 6 % pour les habitations dites « modestes » qui est réservé à l’habitation unique.

Les droits d’enregistrement dans la Région de Bruxelles-Capitale

La Région de Bruxelles-Capitale prévoit, elle aussi, un taux de 12,5 % tout comme la Wallonie. Toutes les possibilités d’abattement qu’elle prévoit ne concernent par contre que les biens acquis pour habitation propre. 

On le comprend donc, les Régions favorisent avec vigueur le premier achat. Les décisions gouvernementales tentent d’entretenir l’accès à la propriété malgré un marché immobilier en nette hausse et la vision du Belge « à la brique dans le ventre » reste d’actualité. 

La restitution des droits en cas de revente

Pour les investisseurs, la restitution des droits est bel et bien une possibilité prévue par la Loi. 

En cas de revente dans les deux ans suivant l’acquisition, qu’il s’agisse d’un achat en personne physique ou en société, il est possible de réclamer une restitution de trois cinquièmes des droits payés. Cette restitution ne concerne que la Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale et n’est pas automatique. Elle fait également l’objet d’une clause de prescription. Vous devrez introduire une requête officielle auprès de l’administration fiscale avec l’aide de votre notaire au besoin et avant la prescription de deux ans suivant la revente. 

Du côté de la Flandre, on trouve un système de reportabilité des droits. Néanmoins, il ne concerne que les habitations réellement habitées par l’acheteur. Ici aussi, c’est l’accès à la propriété unique qui est favorisé. 

Le droits d'enregistrement des logements neufs

Attention : les droits d’enregistrement tels que nous venons de les détailler ne concernent pas les logements neufs. Ceux-ci sont soumis au régime de la TVA qui s’élève alors à 21 %. 

Mais, qu’entend-on par logement neuf ?
Ici, c’est la date de cession des droits qui fera foi. Un bien est neuf lorsqu’il est cédé au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant celle de la première occupation. 

Exemple : votre locataire emménage dans votre appartement neuf en 2019. Si vous souhaitez revendre cet appartement, il sera soumis au régime de la TVA jusqu’au 31 décembre 2021 inclus. 

Un avantage fiscal (très) conditionné

Si les Régions flamande et bruxelloise ont cessé l’octroi d’un avantage fiscal sur un emprunt hypothécaire pour habitation propre, elles n’ont cependant pas le pouvoir de supprimer celui concernant une résidence secondaire ou un bien d’investissement. Ces derniers relèvent des attributions du gouvernement fédéral. Bonne nouvelle donc : la loi reste la même dans les trois Régions, et c’est assez exceptionnel. Elle est également favorable aux investisseurs. 

L’avantage fiscal lié aux intérêts

Selon votre situation et quelle que soit la Région concernée, les intérêts payés induisent encore un avantage fiscal. Ils sont intégralement déduits du revenu immobilier imposable et peuvent aller jusqu’à sa neutralisation totale. Qui plus est, cette déduction peut même être appliquée aux autres revenus immobiliers, hormis votre habitation propre qui relève de l’impôt des personnes physiques. 

C’est, en somme, l’avantage fiscal le plus accessible puisqu’il n’est soumis à aucune condition, ni inscription, ni garantie hypothécaire. 

L’avantage fiscal lié aux amortissements en capital

Cas plus complexe, les amortissements en capital et l’ASRD (l’assurance solde restant dû) peuvent bénéficier d’une déductibilité selon certaines conditions. 

Vous avez droit à une « enveloppe » déductible dans le cadre de la réduction fédérale d’impôt pour l’épargne à long terme. Selon que votre habitation propre est toujours soumise à un emprunt ou non, cette enveloppe sera déjà utilisée pour votre première habitation. 

Vous pourrez faire entrer dans ce montant de l’enveloppe à la fois les amortissements en capital de votre premier emprunt hypothécaire, ceux du second emprunt, mais également les primes de votre assurance solde restant dû. Cependant, vous l’aurez compris, le plafond, en cas d’investissement, peut être rapidement atteint. 

Un premier volet de conditions est à respecter. L’emprunt doit être contracté pour une durée minimale de 10 ans avec inscription hypothécaire et le bien ainsi que la banque prêteuse doivent se situer tous deux dans l’Espace économique européen (EEE).

Le second volet de conditions concerne l’année où l’emprunt a été consenti. Il y a aussi une limitation déterminée par l’administration fiscale en fonction de vos revenus professionnels. Le maximum absolu de la somme à déduire est de 2 350 € ce qui induit donc un avantage maximal de 705 € (soit 30 % de 2 350 €).

Si votre première habitation ne fait plus l’objet d’un crédit, votre « enveloppe » de 2 350 € peut être intégralement utilisée pour votre seconde acquisition. 

Mais si votre crédit habitation court toujours, le cas se complique (et nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire accompagner tant le sujet est complexe !) mais tâchons de résumer par date d’emprunt ET par région…

Emprunt datant d’avant 2015

Malheureusement, vous n’avez alors pas le droit de cumuler enveloppe fédérale et enveloppe régionale. Votre habitation propre prime avec une limite de 2 450 € en Région de Bruxelles-Capitale, 2 280 € en Région flamande et 2 290 € en Région wallonne. 

En ce qui concerne l’enveloppe fédérale (nationale, elle) s’élevant à 2.350 €, les Flamands et les Wallons qui n’auront pas utilisé totalement l’enveloppe régionale pourront bénéficier d’un avantage fiscal fédéral à hauteur de la part non utilisée du régional.

Emprunt en Flandre en 2015

En 2015, l’enveloppe régionale flamande a baissé jusqu'à 1 520 €, offrant aux Flamands une marge intéressante pour l’avantage fiscal fédéral. 

Emprunt en Flandre en 2016

À partir de 2016 est apparu en Flandre le bonus-logement intégré, mais cet avantage a été ensuite supprimé en 2020 avec, en contrepartie, la baisse des droits d’enregistrement. 

Emprunt en Wallonie après 2015

Les avantages d’avant 2015 persistent bien que le bonus-logement ait été remplacé par le chèque habitat. Ce chèque peut être cumulé avec l’enveloppe fédérale de 2 350 € dans le cadre de l’épargne à long terme. 

Emprunt en Région de Bruxelles-Capitale après 2015

Deux cas ici : jusqu’en 2017, Bruxelles prévoyait un bonus-logement qui ne pouvait pas être cumulé avec l’avantage fiscal fédéral. 

À partir de 2017, le bonus-logement ayant été remplacé par un abattement plus important des droits d’enregistrement, vous pouvez désormais utiliser toute l’enveloppe fédérale de 2 350 €. 

Vous l’aurez compris, rien n’est simple dans le pays du Grand Jacques. Ne pas connaître toutes les ficelles peut entraîner une déperdition financière par manque de connaissances et ce serait bien dommage.

Devant la complexité importante de notre organisation fiscale, il est rare de ne pas se faire accompagner par un spécialiste dans la gestion de ses investissements, notamment au niveau de la déclaration annuelle. L’investissement dans une simple consultation pourrait vous faire gagner beaucoup d’argent !

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