Comment investir dans l'immobilier ? 9 conseils pour vous lancer

Démarrer dans l’investissement locatif est loin d’être simple lorsqu’on est néophyte. Quel bien choisir ? Quelle ville privilégier ? Comment financer le bien ? Pas de panique on vous explique tout ce que vous devez savoir pour réussir à investir dans l’immobilier belge.

Comment investir dans l'immobilier ? 9 conseils pour vous lancer

Démarrer dans l’investissement locatif est loin d’être simple lorsqu’on est néophyte. Quel bien choisir ? Quelle ville privilégier ? Comment financer le bien ? Pas de panique on vous explique tout ce que vous devez savoir pour réussir à investir dans l’immobilier belge.

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Comment bien commencer pour investir dans l’immobilier ? Voilà une question intéressante, parfois complexe si on est néophyte dans le secteur. 

Alors que l’inflation galopante rend les comptes épargnes et autres placements presque inopérants, l’immobilier est l’un des actifs les plus sûrs pour sécuriser votre argent.

L’investissement locatif est le choix de plus en plus de Belges pour compléter leur pension légale ou, pourquoi pas, générer de nouveaux revenus tout au long de leur vie. 

Définir son projet

Avant de se lancer dans l'investissement locatif, il est important de connaître son profil d’investisseur et de déterminer ses objectifs. Certains veulent créer un patrimoine à transmettre à leur descendance, d’autres préfèrent générer des revenus rapides pour en profiter immédiatement, d’autres encore souhaitent investir pour profiter de revenus une fois à la retraite. 

Déterminer son objectif principal vous permettra de mieux choisir non seulement le bien dans lequel vous investirez, mais également le type de financement. 

Investir sans apport

Les conditions d’accès à la propriété dans le but de louer se sont durcies en Belgique. Le Gouvernement favorise l’accès à l’habitation propre, parfois au détriment des investisseurs. Ainsi, investir sans apport est complexe puisque les prêts à 125 % n’existent quasiment plus. 

C’est une obligation imposée désormais par la Banque Nationale Belge : pour emprunter dans l’immobilier locatif, vous devez avancer 35 % d’apport, soit 35 000 € pour un bien à 100 000 €.

Vous pouvez espérer entrer dans les faveurs de votre banquier qui est autorisé à 10 % d’exceptions avec une quotité de 90 %. Il ne vous faudra « plus que » 10 000 € sur un bien à 100 000 €. 

Ces garanties que vous oubliez !

Lorsque l’on parle d’apport, les potentiels investisseurs oublient occasionnellement que d’autres apports que les économies personnelles peuvent entrer en ligne de compte. Vous pourriez, par exemple, envisager un crédit bullet si vous devez, dans un futur proche ou lointain, percevoir une somme telle qu’un héritage ou une assurance-groupe.

Si vous êtes déjà propriétaire, envisagez également de mettre en garantie la partie déjà payée de votre habitation propre. Certaines banques acceptent même une hypothèque en deuxième rang. Plutôt rare, mais ça existe. 

Le kot, pour un bon départ

Moins cher et très demandé, le kot a toujours la cote ! La demande est extrêmement élevée dans les villes estudiantines pour un rendement locatif estimé de 3 à 4 % net. On prévoit même une pénurie de 95 000 kots dans les années à venir et on peut trouver des unités aux alentours de 100.000 €.

Si certaines villes sont par nature des « villes à kots », telles que Bruxelles, Gand, Anvers, Louvain, Liège ou encore Louvain-la-Neuve, il est tout à fait possible de porter son choix sur une unité moins proche des centres, mais bien desservie en transports en commun. 

La colocation est une seconde option qui confère quelques avantages, le bail de colocation étant davantage en faveur du bailleur que le bail étudiant. 

Ne vous précipitez pas !

Les investisseurs cherchent souvent des produits similaires : du studio à l’appartement deux chambres. Or, le nombre de biens disponibles ne suit pas forcément la demande, entraînant ainsi des hausses de prix lors des négociations. 

Il vaut alors parfois mieux attendre qu’enchérir et perdre partiellement le rendement que votre investissement devrait vous rapporter. 

Les promoteurs ont vu la demande arriver et de nombreux biens sont en construction. Un peu de patience pourrait être à votre avantage. 

Localisation, localisation, localisation

On ne le répètera jamais assez, l'emplacement c’est LE critère principal dans votre investissement. Un appartement qui paraît être une bonne affaire en raison de son prix d’annonce peut se révéler une catastrophe financière pour peu que sa localisation n’attire pas ou peu de locataires. Le vide locatif est votre ennemi. 

Pour l’éviter, il faut un bien situé dans une zone où la demande est élevée. Bien connaître la région et son évolution dans le temps est donc crucial. Renseignez-vous sur les projets régionaux, des gros travaux sont-ils prévus prochainement ? De nouvelles voiries vont-elles être ajoutées ? Comment se portent les entreprises de la région ? Et plus généralement le secteur de l’emploi ? Bref, voyez à long terme : un quartier tendance aujourd’hui pourrait ne plus l’être demain pour bien des raisons. 

Pensez VERT

La crise du Covid a entraîné une nette hausse de la demande de biens possédant un extérieur ou, à tout le moins, à proximité d’un espace vert de qualité. 

Ajoutez à cela la crise énergétique et vous voici avec des locataires désireux de se loger dans des biens moins énergivores et donc plus respectueux de l’environnement. Désormais, la PEB a toute son importance et louer un bien avec une PEB défavorable devient plus compliqué. 

Commencez petit

Vos possibilités sont limitées ? Il existe encore d’autres types d’investissement que vous auriez peut-être oubliés ! 

Prenons l’exemple de l’investissement dans un garage. Pour un budget moindre, vous voilà propriétaire d’un bien qui demande très peu d’entretien. 

Vous pouvez ainsi vous lancer dans l’immobilier locatif avec un montant très raisonnable. 

C’est une possibilité intéressante pour peu que vous soyez parfaitement informé. Certaines villes sont, en effet, en baisse au niveau de l’utilisation de la voiture. Il est alors important de le percevoir afin d’éviter d’y perdre au moment d’une éventuelle revente. D’autres régions, au contraire, permettent vraiment de miser sur ce type de bien. 

Ne visez pas la lune !

On entend beaucoup d’histoires de rentiers immobiliers. Il faut pourtant être conscient que la Belgique n’est pas le pays le plus accueillant au niveau de la fiscalité de l’immobilier locatif. On ne fait pas fortune dans l’immobilier en une nuit. 

Cependant, on peut dénicher de belles possibilités d’investissement à condition d’être bien informé et accompagné, bien renseigné, et bien au point sur les objectifs que vous souhaitez atteindre avec votre investissement.

L'avenir appartient à ceux qui investissent tôt

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