Calculer le rendement d’un investissement locatif en Belgique : tous nos conseils

Le rendement locatif d’un bien est certainement l’un des points les plus importants à connaître lorsque vous souhaitez investir dans la pierre.

Mais en quoi consiste véritablement le rendement locatif ? Comment se calcule-t-il et à partir de quels éléments ? 

Est-il possible de l’améliorer ? Nous vous apportons toutes les réponses dans cet article.

Le rendement locatif, définition

Le rendement locatif est un calcul à réaliser afin d’évaluer le revenu que le bien va rapporter à l’investisseur. Il est exprimé en pourcentage et représente le retour sur investissement annuel que vous pouvez espérer. Un rendement de 10 % signifie ainsi que chaque euro investi vous rapporte 10 centimes chaque année. Simple.

Vous pouvez aussi entendre parler de rentabilité locative. C’est donc bel et bien ce calcul qui va définir si l’investissement est pertinent ou non. 

Définir le prix du loyer

Le prix du loyer est une lourde tâche car il est l’un des piliers du calcul de votre rendement.

Celui-ci est défini à partir d’un certain nombre de critères : la surface, le nombre de pièces, l’emplacement, l’étage, le standing ou encore les éventuels extérieurs ou emplacements pour les voitures, par exemple.

Nous vous invitons à cet effet à consulter cet article complet qui vous aidera à déterminer le juste prix pour le loyer de ce bien que vous convoitez. Si c’est un bien existant, déjà loué, vous allez pouvoir vous servir du montant du loyer déjà pratiqué.

Le rendement brut

Même si vous n’êtes pas un adepte des calculs, celui-ci est le plus simple à réaliser.

Dans le prix d’achat du bien, il faudra aussi compter tous les frais d’acquisition comme les frais de notaire et d’enregistrement.

Le calcul du rendement brut est une simple opération de division et de multiplication :

Rendement brut = (loyer x 12 x 100) / prix d'acquisition. 

Le résultat obtenu exprime ainsi le fameux pourcentage évoqué plus haut.

Ce résultat est un premier indicateur pour comparer les différentes offres du marché et vous aider à vous décider pour tel ou tel bien.

Le rendement net

Le rendement net va être plus précis car il tient compte des frais et charges engendrés : le montant du précompte immobilier, les éventuels frais de gestion si vous passez par une agence et les charges qui ne sont pas récupérables auprès de votre locataire (comme les frais engendrés pour la rénovation de la façade ou les frais de syndic plus globalement).

Le calcul de base est ensuite le même que celui du rendement brut. C’est ce résultat qui va être pris en compte dans le plan de financement.

Aussi, certains conseillers se facilitent quelque peu le calcul et, pour compenser ces différents frais fixes, font l’opération en comptant un mois de loyer en moins. Ils multiplient ainsi par 11 au lieu de 12 le montant du loyer avant de poursuivre le reste de l’opération.

Un exemple avec un bien à 190 000 euros + 25 000 euros de frais de notaire et d’enregistrement, pour un loyer de 800 euros : 

Loyers : `800 * 11 = 8 800`

Prix : `190 000 + 25 000  = 215 000`

Rendement locatif : `8800 / 215000 * 100 = 4,09 %.`

Vous aurez ainsi compris qu’un loyer trop bas ne vous permettra pas d’avoir une bonne rentabilité.

Ne prenez pas non plus le risque de fixer un loyer trop élevé sous peine de connaître une vacance locative trop importante, ce qui aurait pour conséquence de largement baisser votre seuil de rentabilité.

Qu'est-ce que la plus-value ?

Un des autres points à prendre en compte pour calculer votre rendement est la plus-value potentielle que votre bien peut générer. On le sait, l’immobilier prend de la valeur pour peu qu’il soit entretenu correctement. 

On estime la moyenne annuelle des 30 dernières années à 5 % ce qui est réellement énorme, mais pour rester raisonnable, estimez-la à 3 % dans les prochaines années. 

Rendement total

Ainsi, l’addition de votre rendement locatif (brut ou net) à votre plus-value sur capital vous donne un rendement total. La plus-value peut tout changer dans ce calcul et vous pouvez envisager un placement sûr, dans une région stable, avec une plus-value moyenne ou tenter l’investissement « visionnaire » en pariant sur une zone en devenir où la plus-value pourrait être plus importante. Cette deuxième option est naturellement plus risquée mais peut s’avérer très payante. 

La rentabilité sur fonds propres

Une grande partie de votre investissement a été réalisée par un emprunt et de ce fait, vos fonds propres travaillent actuellement pour vous dans cet investissement. 

Vous pourrez calculer leur rentabilité en divisant le revenu annuel net moins le coût annuel du crédit (vos intérêts) par le montant des fonds propres que vous avez investis.

Comment savoir si votre rendement locatif est bon ?

Vous pensez qu’un bien avec un taux élevé est forcément le meilleur investissement ? 

Gardez en tête une expression qui résume bien la situation : “un tiens vaut mieux que deux tu l’auras”. Ce que nous voulons vous dire est qu’il est parfois préférable de choisir un bien avec un rendement un peu plus faible et qui se louera sans problème, plutôt qu’un bien avec  un rendement plus élevé, mais qui ne sera pas loué de manière régulière. Le vide locatif est l’un des pires cauchemars des investisseurs.

Sachez cependant que le rendement locatif moyen est généralement compris entre 3 et 5 %. Il peut atteindre les 6 ou 6,5 % si votre bien loué est meublé.

Comment augmenter son rendement locatif ? 

Maintenant que nous avons détaillé ce qui entre en compte dans le calcul d’un rendement, vous allez sans aucun doute valider les petits conseils que nous allons vous délivrer ci-dessous : 

• Négocier le prix d’achat : cela fait souvent partie “du jeu” et c’est véritablement le facteur qui pourra vous permettre de voir votre rendement augmenter.

• Rénover le bien : si vous avez l’âme d’un bricoleur ou au moins celle d’un conducteur de travaux, optez pour le bien à rénover, généralement moins cher à l’achat. Si le coût des travaux est bien maitrisé, vous avez là l’occasion de “faire un bon coup” et de valoriser le bien. C’est une bonne opportunité pour ensuite augmenter le montant du loyer.

• Renégocier votre crédit : si vous avez souscrit votre prêt à une époque qui n’était pas la plus favorable, contactez votre banque afin de renégocier le taux d’intérêt.

• Repenser le mode de location : si votre bien comporte 3 chambres, pourquoi ne pas le louer en colocation (à des étudiants par exemple) ? Le cumul des 3 contrats vous apportera un loyer global plus élevé.
  Sachez enfin que la location meublée vous permettra aussi d’afficher un loyer plus élevé, mais en contrepartie, il faudra tenir compte des taxations dues sur les biens meublés.

Vous aurez compris à travers cet article que le calcul du rendement est un des points les plus importants pour la faisabilité de votre projet. N’hésitez surtout pas à vous faire accompagner par un professionnel qui saura vous aider à trouver le meilleur bien, au meilleur rendement.