Quel apport pour un investissement locatif ? Peut-on emprunter sans apport pour louer ?

Investir dans l’immobilier est un projet qui attire de plus en plus de particuliers. Leur frein principal réside dans le financement de cette acquisition qui ne répond pas tout à fait aux mêmes règles que pour une première acquisition. Obtenir un prêt pour un investissement locatif peut se révéler plus complexe qu'il n'y parait. Explications.

La réglementation stricte de l'apport pour un prêt immobilier

D’année en année, la Banque Nationale Belge (BNB) le répète dans ses rapports sur la stabilité financière : les banques ne respectent toujours pas les seuils recommandés en matière de crédits Buy-to-Let. La consigne est pourtant claire. Les crédits accordés en vue de louer et dépassant les 80 % de quotité ne peuvent plus excéder les 10 % du nombre de crédits accordés. Or, malgré des exigences plus sévères, les institutions financières ont encore accordé 18 % de crédits Buy-to-Let dépassant les quotités recommandées. 

Les banques sont sommées de rectifier le tir et cela se ressent dans leurs conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Impossible d'emprunter sans apport en Belgique

Vous voilà contraint de disposer d’un minimum de 20 % d’apport personnel additionné des droits d'enregistrement et des frais de notaire (à calculer en fonction de votre Région). Ces frais se montent à 21 % de TVA si vous envisagez l’acquisition d’un bien neuf.  L’addition peut vite s’avérer salée et freiner le jeune investisseur qui rêvait déjà à un capital immobilier.

Les solutions pour constituer un apport

Peut-être les avez-vous sans même le savoir, ces fonds… du moins fictivement !

Il est autorisé de mettre en garantie des avoirs auxquels vous n’avez pas pensé, à commencer par la mise en garantie de la partie déjà remboursée de votre habitation propre. 

Si vous avez acquis votre maison tôt dans votre parcours de vie, il est plausible qu’une grande partie de votre crédit soit déjà remboursé, vous laissant dès lors une marge de manœuvre confortable. La banque peut vous autoriser à emprunter de nouveau la somme qu’elle vous avait déjà prêtée. 

Certaines banques émettent des conditions particulières, mais en général la reprise d’encours est envisageable à hauteur du capital déjà remboursé. 

Bien entendu, la somme réempruntée fait l’objet d’une nouvelle offre comprenant un nouveau taux ainsi qu’une nouvelle durée. Si les taux ont baissé depuis votre premier crédit, c’est donc tout bon pour vous. Et on sait qu’actuellement les taux sont favorables.

Accessoirement, cette solution permet d’éviter certains frais tels que les frais de notaire ou d’hypothèque puisqu’il s’agit du même crédit, remis à votre disposition. 

Il est à noter que la reprise d’encours est considérée comme un nouveau crédit par l’Administration fiscale. Cela signifie que votre nouveau crédit, même s’il représente une sorte de réédition de l’ancien, est soumis aux nouvelles réglementations fiscales. Vous ne bénéficiez plus d’avantage fiscal en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie, s’il ne s’agit pas de votre habitation propre. Vous ne pourrez pas bénéficier du chèque habitat.  

C’est pourtant le choix le plus commun lorsqu’il s’agit de financer votre investissement. 

Mais cette solution est loin d’être la seule.

L'EIP pour financer un investissement locatif

Au vu de l’espérance de vie de plus en plus longue, bon nombre d’indépendants à la tête d’une entreprise ou de professions libérales ont souscrit à un Engagement Individuel de Pension (EIP) et c’est une excellente idée. Cet avantage extra-légal permet d’épargner pour votre retraite en tant que dirigeant d’entreprise que vous choisissiez de l’investir en Branche 21 ou en Branche 23. En plus de l’intérêt fiscal de ce type d’épargne, il se pourrait bien également qu’il puisse servir bien plus tôt que lors de votre retraite : lors d’un investissement locatif. 

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ? Vous avez le droit, au lieu d’attendre votre pension, de mobiliser une partie de vos réserves pour financer un projet immobilier. 

Vous devez pour cela respecter quelques conditions : 

• Le bien doit se trouver dans l’Espace Économique Européen (votre cabane sur la plage en Thaïlande est donc exclue !). 
• Le capital mobilisé ne peut en aucun cas être cédé à une société, ce qui signifie que vous devez acheter en tant que personne physique. 
• Vous devez être intégralement propriétaire du bien acquis (usufruit, pleine propriété, emphytéose et superficie totale). 

Vous pouvez utiliser votre EIP de trois façons :

• La demande d’avance (pouvant aller jusqu'à 75 % de votre EIP). Cette solution génère des frais relativement importants, mais offre également certains avantages tels que la possibilité de déduire les intérêts, pas d’inscription hypothécaire, etc. 
• La mise en gage : une partie de votre EIP sert de gage pour l’emprunt puisque la banque devient bénéficiaire de votre contrat d’épargne. Aucuns frais ne sont requis ici. 
• Le crédit Bullet qui est un montage particulier, mais qui vous permet d’utiliser également votre réserve EIP. 

Bien entendu, ce dispositif n’est pas toujours accessible et dépend de votre cas particulier. Celui-ci est étudié en détail par l’organisme prêteur. Il n’est pas toujours le moins coûteux et il peut être judicieux de vous faire accompagner dans la démarche par un spécialiste. 

Au-delà de l’EIP, vous pouvez tout autant utiliser votre PLCI ou votre CPTI de la même façon. 

Emprunter pour un investissement locatif en tant qu'employé

Si votre employeur vous fait bénéficier d’une assurance-groupe, elle peut entrer en garantie de votre prêt. Il faudra constituer un dossier solide afin de garantir vos capacités et la sécurité de votre épargne. 

Toutes les banques ne sont pas égales

En matière d’investissement, un dossier refusé dans une banque peut être accepté dans une autre. Certaines sont nettement plus intéressées par l’investissement locatif tandis que d’autres préfèrent s’abstenir. 

De plus, les solutions sont nombreuses et les montages peuvent différer totalement selon le cas. Des banques sont expertes dans ce domaine quand d’autres le sont moins. Il est important de trouver le bon partenaire. 

Si vous ne possédez pas les fonds disponibles pour atteindre les quotités tant espérées, ne prenez pas vous-même la décision de renoncer à votre projet : les banques ont une certaine marge de manœuvre et, pour peu qu’elles connaissent bien votre dossier, elles pourraient choisir d’aller à l’encontre des recommandations de la BNB tout en pouvant justifier leur choix en fonction de votre cas. 

Obtenir un financement pour votre investissement locatif est une étape cruciale et parfois délicate. Ne perdez pas courage.